Cabinet Amblard

Les Avocats Fiscalistes

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SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE : FIXER UN CAPITAL ELEVE EST SANS INTERET ET DANGEREUX

Certains professionnels du droit ou du chiffre conseillent parfois à leurs clients désireux de créer une société civile immobilière de fixer un montant de capital élevé, notamment à hauteur de la valeur du bien acquis.
Une telle précaution permettrait, en cas de revente des parts sociales, de réduire sensiblement la plus-value imposable et donc d’alléger l’impôt dû. Un tel raisonnement est fondé sur l’idée que lors du calcul de ladite plus-value, le prix d’acquisition des parts s’entend du capital souscrit même non libéré (…).

Il n’en fallut pas plus pour voir fleurir pléthore de SCI au capital libéré nul ou quasi nul et au capital souscrit égal au montant de l’acquisition immobilière projetée par la SCI.

1. Le montant du capital est sans effet sur la plus-value future

Logiquement, le capital de la société s’élève aux sommes apportées durablement par les associés. Ainsi, s’il est prévu d’acquérir un bien pour un montant de 100 000 € dont le financement est réalisé à hauteur d’un quart par des apports d’associé et le reste par emprunt, le capital pourrait être fixé à 25 000 €.
Pour autant, d’aucuns conseillent alors de l’élever à 100 000 €. Le compte capital (n° 101) se subdivisera alors en deux sous-comptes :
– Capital souscrit, appelé et versé (n° 1013) pour 25 000 €
– Capital souscrit, non appelé (n° 1011) pour 75 000 €

Supposons qu’un an plus tard, les parts sociales de la SCI sont revendues après avoir valorisé le bien à 110 000 €. La transaction s’établira alors à 35 000 € (110 000 € moins 75 000 €) (1).

En vendant les parts, le cédant s’imagine ainsi ne pas dégager de plus-value considérant que le coût d’acquisition à retenir est égal au capital, fut-il non libéré.

Or, c’est oublier qu’à l’actif de la société civile figure une créance sur le ou les associés pour la fraction non libérée du capital. Pour s’en débarrasser, le cédant doit donc :

– soit majorer son prix de vente du montant du capital non libéré qu’il lui reste à devoir ;
– soit « transmettre » au nouvel associé sa dette de libération du capital.

Dans les deux cas, il faut ajouter au prix de vente le montant de cette dette annulant l’intérêt d’un capital souscrit non libéré.
Reste aussi la solution de réduire le capital pour annuler la créance détenue par la société sur ses associés. On retombe alors dans le cas d’une SCI à faible capital et la plus-value imposable reste la même.

Au demeurnt, il suffit de consulter le formulaire administratif 2048 M (Déclaration de plus-value sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière) pour s’en convaincre : il est bien précisé « Prix d’acquisition » des parts et non « valeur nominale ». Or, dans l’exemple retenu, le « prix d’acquisition » des parts s’élève au capital effectivement déposé lors de la constitution soit 25 000 € et non pas la valeur nominale fixée volontairement à 100 000 €. On ne voit donc pas l’intérêt en la matière de fixer un montant élevé.

2. Fixer un capital élevé peut s’avérer fiscalement dangereux

Au surplus, cette pratique est dangereuse. En renonçant à appeler la totalité du capital au profit d’un endettement bancaire, le gérant commet un acte anormal de gestion qui empêcherait la déduction des intérêts sur emprunt.
Rappelons que l’acte anormal de gestion est celui qui met une dépense ou une perte à la charge de l’entreprise ou qui prive l’entreprise d’une recette sans que cela soit justifié par les intérêts de l’exploitation commerciale. Le critère de la normalité de l’acte est l’intérêt de l’entreprise.
Ainsi, en contractant un emprunt pour acquérir l’immeuble alors qu’il dispose juridiquement de la faculté d’appeler le capital auprès des associés, le gérant fait supporter par la société une charge qui aurait pu être évitée. Ce seul constat permettrait à l’administration fiscale de refuser la déduction des intérêts au motif qu’ils sont « anormaux ».
En effet, seule la fraction du prix d’achat de l’immeuble non « financée » par l’intégralité du capital entièrement libérée, autoriserait le recours à l’emprunt et la déduction corrélative des intérêts y afférents (2).

J’espère ainsi avoir répondu à tous ceux qui s’interrogent sur le montant du capital d’une SCI et dans le même temps, mettre à mal une énième légende fiscale.

(1) On considèrera que l’emprunt n’a fait l’objet d’aucun remboursement
(2) Optimisation fiscale de l’entreprise, §321.76, Lamy, sept. 2007

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE : CHOIX FISCAUX

La société civile est un outil juridique privilégié pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Si son utilisation quotidienne est assez simple, ce type d’appropriation intermédiée soulève cependant de nombreuses interrogations en matière fiscale en raison des options qui sont offertes aux associés. Ainsi, les choix effectués auront inévitablement un fort impact sur les impôts dont ils devront s’acquitter depuis l’entrée jusqu’à la transmission du bien.
L’objet de cet article est justement d’apporter un éclairage renouvelé sur la fiscalité des sociétés civiles immobilières en intégrant les modifications imposées par les dernières Lois de finances. Quitte à bousculer quelques idées reçues.

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Notre expérience dans les résidences de tourisme

Sollicités depuis plusieurs années sur les problématiques liées aux résidences de tourisme, nous en avons fait une spécialité de notre cabinet.
Nous représentons les copropriétaires dans les litiges qui les opposent aux promoteurs ou aux exploitants indélicats.
Nous les assistons et les accompagnons dans la mise en place d’une solution alternative consécutivement à la défaillance du gestionnaire. Cela passe le plus souvent par la création d’une société d’autogestion et le recours à un ou plusieurs prestataires à qui est déléguée tout ou partie de l’exploitation de l’immeuble.

Ainsi, durant ces deux dernières années, nous avons notamment pu conseiller, assister et/ou représenter les copropriétaires des résidences suivantes :
– Le Belvédère, 106 copropriétaires, Luchon, Pyrénées ;
– Le Pic de L’Ours, 105 copropriétaires, Font-Romeu, Pyrénées ;
– Melody-Poraghja, 24 copropriétaires, Santa Maria, Haute Corse ;
– Sage A Nuciola, 54 copropriétaires, Bravone, Haute Corse ;
– Les Foux d’Allos, 104 copropriétaires, La Foux d’Allos, Alpes de Haute Provence ;
– Les Terrasses de Labrau, 87 copropriétaires, La Foux d’Allos, Alpes de Haute Provence ;

Nous restons à votre disposition pour aborder les nombreux problèmes qui surgissent de l’exploitation des résidences de services par des gestionnaires trop peu professionnels.

Impôts : les chantiers du gouvernement

Le gouvernement travaille actuellement sur plusieurs chantiers fiscaux, dont certains pourraient se concrétiser par de nouvelles mesures dans le projet de loi de Finances 2014. Certaines sont déjà annoncées, d’autres plus incertaines. Tour d’horizon.

==> http://www.lesechos.fr/economie-politique/france/actu/0202572032761-impots-les-chantiers-du-gouvernement-539278.php

Cession de titres : bonne nouvelle pour les dirigeants prenant leur retraite

Prorogation de l’abattement en faveur des dirigeants de PME partant à la retraite :

L’abattement pour durée de détention bénéficiant aux dirigeants de PME partant à la retraite est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.

Les dirigeants de petites et moyennes entreprises (PME) soumises à l’impôt sur les sociétés qui cèdent leurs titres, à l’occasion de leur départ à la retraite peuvent bénéficier, en matière d’impôt sur le revenu (à l’exclusion des prélèvements sociaux), d’un abattement pour durée de détention sur le montant de la plus-value réalisée.

Rappel : cet abattement est égal à un tiers par année de détention au-delà de la 5e, soit une exonération totale au bout de 8 ans de détention.

Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2013, est reconduit jusqu’au 31 décembre 2017 par la loi de finances pour 2013.

Étant précisé que les titres ne doivent plus obligatoirement avoir été acquis avant le 1er janvier 2006 pour bénéficier de l’abattement.

Précision : l’abattement doit, dès les plus-values réalisées en 2012, être inclus dans le revenu fiscal de référence du contribuable et figurer sur sa déclaration d’ensemble de revenus (n° 2042).

Art. 10, loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012, JO du 30 décembre 2012

http://entrepreneur.lesechos.fr/entreprise/fiscal/actualites/prorogation-de-l-abattement-en-faveur-des-dirigeants-de-pme-partant-a-la-retraite-10025954.php?xtor=EPR-1500-[LEE_quotidienne]-20130130-[s=461370_n=6_c=603_]-1328679[_SDV]@1

Le piège des SCI assujetties à l’impôt sur les sociétés

Je me permets de rapporter très brièvement les résultats d’une étude que nous avons réalisée sur l’assujettissement des SCI à l’impôt sur les sociétés.
Notre modèle de calcul tient compte de la fiscalité en cours de vie mais également lors de la sortie (transmission pour voie de cession ou autre).

Nous avons ensuite fait varier les hypothèses selon 3 axes :

– durée de détention égale à 15 ou 30 ans
– Impôt sur les sociétés à 15% ou 33,33%
– tranche marginale d’imposition de l’associé : 14%, 30%, 41% ou 45%.

Cela fait 16 configurations

Résultat : l’option pour l’IS n’est intéressante aucune d’entre elles.
Le taux de surfiscalisation varie entre 31% et 164%.
En d’autres termes, dans le meilleur des cas, l’assujettissement entraîne un surcroît d’imposition de 31%. Dans le pire, l’imposition globale est multipliée par 2,64.

L’étude devrait prochainement faire l’objet d’une nouvelle publication.

Seule solution pour ceux prisonniers d’une SCI ayant opté pour l’IS (l’option étant irrévocable) : céder la nue propriété à une nouvelle SCI à l’IR tout en conservant temporairement l’usufruit dans la SCI à l’IS.

En espérant éclairer ceux qui avaient des doutes sur le sujet.

Maître Amblard.

Plus-values immobilières : les régimes d’exonération applicables au 1er janvier 2013

Le régime des plus-values immobilières tel que nous le connaissons depuis le 1er janvier 2004 a fait l’objet d’aménagements substantiels au cours des deux dernières année.
Ces ajustements qui ont largement modifié la physionomie du dispositif et notamment les régimes d’exonération, nous conduisent aujourd’hui a dresser un état des lieux des régimes d’exonération applicables au 1er janvier 2013.

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