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SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE : CHOIX FISCAUX

La société civile est un outil juridique privilégié pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Si son utilisation quotidienne est assez simple, ce type d’appropriation intermédiée soulève cependant de nombreuses interrogations en matière fiscale en raison des options qui sont offertes aux associés. Ainsi, les choix effectués auront inévitablement un fort impact sur les impôts dont ils devront s’acquitter depuis l’entrée jusqu’à la transmission du bien.
L’objet de cet article est justement d’apporter un éclairage renouvelé sur la fiscalité des sociétés civiles immobilières en intégrant les modifications imposées par les dernières Lois de finances. Quitte à bousculer quelques idées reçues.

Article-SCI-LEXISNEXIS

La fiscalité 2013 est fondée sur un double contresens fort dommageable

L’élaboration du Projet de Loi de finance 2013 et du troisième Projet de Loi de finance rectificative pour 2012 repose sur un double contresens qu’il est intéressant d’analyser.

Contresens n°1

Avant même d’être nommé, le nouveau Gouvernement avait pris l’engagement d’aligner la fiscalité du capital sur celle du travail. Aux yeux du profane, cette résolution est empreinte de justice et d’équité.
En effet, pourquoi les revenus du travail, activité qui suppose par définition la peine et l’effort de son auteur, seraient-ils plus imposés que ceux du capital ? Ces derniers, finalement, sont réputés récompenser l’oisiveté quand il ne s’agit pas de la spéculation.
La démarche du gouvernement apparaît dans ce sens pétrie d’une belle légitimité.
C’est là une erreur qui consiste à oublier que le capital dans une très grande majorité des cas n’est qu’une accumulation des revenus du travail qui n’ont pas été consommés mais épargnés. Le capital tombe rarement du ciel.
Or, les revenus du travail ont déjà subis un premier niveau de taxation entre les mains de son titulaire. Taxer ensuite le capital revient à imposer une seconde fois des revenus issus de la même activité.
L’idéologie qui anime le Gouvernement à tort d’opposer le travail au capital.
Ces belles intentions ont produit peu à peu une superposition de strates fiscales, sorte de mille-feuilles monstrueux, caractéristique d’un système d’impôts devenu fou et qu’aucun gouvernement n’a eu le courage de remettre à plat, nonobstant les ambitieuses promesses électorales.

Contresens n°2

Le second contresens relève plutôt de la macro-économie.
Le Président de la République a largement manifesté sa volonté indéfectible de ramener le déficit public à 3% du produit intérieur brut conformément aux critères de convergence de Maastricht.
Pour atteindre son but, il s’est engagé à réduite les dépenses publiques à hauteur de dix milliards d’euros (sans qu’on sache d’ailleurs clairement quels seront les postes budgétaires visés par ces mesures …).
Il s’est également engagé à augmenter les impôts pour un montant global de vingt milliards d’euros environ.
A écouter ou lire les conseillers de la Présidence, il suffirait de pousser vers le haut quelques curseurs fiscaux bien choisis pour produire les recettes supplémentaires attendues. Ni plus ni moins que de l’arithmétique élémentaire.
La réalité risque d’être sensiblement différente car les effets récessifs et contreproductifs d’une surfiscalisation de l’économie semblent avoir été totalement occultés par les édiles de Bercy.
Les plus éminents économistes sont à présent convaincus que les impôts supplémentaires représentant peu ou prou 1,2% du PIB entraîneront au contraire une baisse du PIB de 1,8% d’où in fine, une baisse des recettes fiscales.
Donc, loin d’engranger des recettes supplémentaires, les nouvelles dispositions fiscales seraient contreproductives attendu qu’elles déboucheraient sur une compression de l’activité économique et donc une chute de la matière imposable.
A cela, plusieurs explications. Tout d’abord, les impôts supplémentaires impactent inévitablement la marge des entreprises, déjà bien mises à mal en raison d’une concurrence de plus en plus vive sur les marchés internationaux. Leur capacité d’investissement s’en trouve ainsi directement affectée entraînant à terme une perte de compétitivité dommageable.
Parallèlement, le durcissement des règles d’imposition incite de nombreuses firmes a adopter des stratégies d’évitement fiscal à commencer par une implantation dans des contrées plus accueillantes.
Enfin, notre fiscalité devenue confiscatoire est peu propice à l’implantation des sociétés étrangères sur notre sol.
Pour toutes ces raisons, il est à peu près certain que les vingt milliards de recettes supplémentaires se fassent attendre très longtemps.

Quand on sait que depuis 2005, la France dispute au Danemark la première place en matière de dépenses publiques (soit près de 57% du PIB), on ne peut s’empêcher de penser que le Gouvernement actuel aurait pu prendre d’autres mesures.

Résidences de services : la société d’autogestion comme mode d’exploitation alternatif

Depuis plusieurs années, les résidences de services et notamment de tourisme obtiennent la faveur des investisseurs. À cela deux raisons principales : une rentabilité plus élevée et des avantages fiscaux tels la possibilité de récupérer de la TVA sur le prix d’achat et les travaux (article 261 D du Code général des impôts) ainsi qu’une réduction d’impôt sur le revenu (articles 199 decies E et 199 sexvicies du Code général des impôts).

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Fiscalité de l’immobilier professionnel et démembrement

Le thème de l’immobilier professionnel est très souvent débattu en raison de ses multiples enjeux. D’abord économiques, car c’est dans ses murs que se développent les activités de l’entreprise. Ensuite financiers car les sommes mobilisées sont le plus souvent très importantes et peuvent constituer une réserve substantielle de revenus pour le dirigeant. Enfin fiscaux, les montages adoptés pouvant entraîner, comme nous allons le voir, un impact déterminant sur l’imposition de l’entreprise et de ses dirigeants.

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Les limites de la société civile immobilière assujettie à l’impôt sur les sociétés et la solution du démembrement

La société civile immobilière bénéficie du régime dit de « transparence fiscale » : ses résultats fiscaux seront déterminés en fonction de la qualité fiscale des associés (art. 8, CGI). S’il s’agit de personnes physiques, cas le plus fréquent, c’est le régime de l’impôt sur le revenu (IR pour la suite) qui s’applique (catégorie des revenus fonciers, art. 14, CGI). Or, dans ce cas de figure, la taxation annuelle peut être un réel handicap selon la tranche marginale du contribuable. Pour mémoire, le taux maximal d’imposition s’élève à 41 % majorés des prélèvements sociaux, 13,5 %.

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Le SMIC en France : quand le remède devient le mal

Le salaire minimum légal a vu le jour en France en 1950 lorsque le gouvernement décida que chaque salarié devait bénéficier d’un revenu décent. Profondément remanié en 1970, ce salaire plancher est devenu le SMIC (salaire minimum interprofessionnel de croissance), revenu indexé permettant à tous de participer au développement économique du pays. Près de soixante ans plus tard, force est de reconnaître que le dispositif n’a pas atteint son but.

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La norme IFRS2 : un éclairage critique par la théorie comptable

La nouvelle norme IFRS 2 relative au paiement sous forme d’actions oblige désormais les groupes à comptabiliser le coût lié à l’exercice futur des options. Une relecture critique de la règle nous entraîne alors à redécouvrir les fondements théoriques et conventionnels du modèle comptable. Celui-ci se révèle moins comme un système d’information destiné à mesurer la performance financière de l’entreprise en tant qu’entité qu’un outil au service de ses propriétaires. L’IFRS 2 en est une illustration éclairante.

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